Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinden Doğan Ferağa İcbar Davalarında Mirasçıların Durumu

Satış vaadi sözleşmesi, kurulduğu andan sonraki bir tarihte bir sözleşmenin kurulacağına ilişkin ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşmedir.

1) Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil yalnızca kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Ancak bu sözleşmenin geçerliliğine halel getiren bir durum değildir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamayacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından biri de taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarının diğeri satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaat edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir.

Sözleşme konusu olan taşınmaz, tek kişi mülkiyetine konu bağımsız mülkiyete, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu olabilir. Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, ancak tapu kütüğüne kayıtlı olan taşınmazlar olacaktır. Tapusuz taşınmazlar satış ve devir bakımından taşınır mal hükümlerine tabiidir. Ancak uygulamada tapusuz taşınmazlar için yapılan satış vaadi sözleşmeleri de mevcut olup, Yargıtay uygulamaları gereği tapusuz taşınmazlarında satış vaadi sözleşmesine konu olabileceği yönünde kararlar vardır.

Satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihte, vaatte bulunan kişinin sözleşme konusu taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Doğmuş ya da doğacak olan mülkiyet hakkı üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılması olanaklıdır. Ancak, henüz mülkiyeti kazanılmamış ve ya ileride doğacak olan mülkiyet hakkına ilişkin sözleşme, mülkiyetin vaat eden kişiye geçmesi halinde ifa kabiliyetini kazanır. Sicil oluşmadan satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmesi mümkün değildir.

2) TMK m. 716 Kapsamında Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hakkın Kullanılması

Türk Medeni Kanunu’ nun tescil isteme hakkını düzenleyen 716. Maddesi “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir” hükmünü haizdir. Satış vaadi borçlusu, taşınmazın mülkiyetini alacaklısına devretmek, alacaklısı da satış parasını ödemek borcu altına girer. Bir ayni hakkın kurulması kendisine karşı satış vaadi ile taahhüt edilen kişi, taşınmaz mülkiyetinin devir edilmesi hakkını kazanır. Devir borcunu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse alıcı TMK 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3) Miras Payına İlişkin Satış Vaadi Sözleşmesi

Türk Medeni Kanunu’nda miras payının devrine ilişkin sözleşmeler, mirasın açılmasından önce ve mirasın açılmasından sonra yapılabilir. TMK’nun 677. maddesinde mirasın açılmasından sonra, 678. maddesi mirasın açılmasından önce miras payının devrini hükme bağlamıştır.

Mirasın açılmasından önce veya sonra olmak üzere, miras payı mirasçılar arasında veya mirasçı olmayan üçüncü kişiye devir ve temlik edilebilir. Mirasçılar arasındaki satış vaadinde elbirliği mülkiyeti sona ermeden de devir imkanı vardır. Buna karşın üçüncü kişiyle yapılan sözleşmenin, elbirliğiyle mülkiyet sona ermeden önce yerine getirilmesi istenemez.

4) Miras Payına İlişkin Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Ferağa İcbar Davasında Sık Karşılaşılan Sorunlar

Satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihte, vaatte bulunan kişinin sözleşme konusu taşınmazda malik olmasının aranmadığını, doğmuş ya da doğacak olan mülkiyet hakkı üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılmasının olanaklı olduğunu makalemizin başında belirtmiştik. Bu her ne kadar kişilere geniş bir tasarruf imkanı verse de sözleşmeye konu menkul ya da gayrimenkullerin devri için gereken sürelerin uzaması, muris ve hatta mirasçıların vefatı gibi durumlar usule ilişkin birçok sorunu ortaya çıkarmaktadır.

4.1.) Hakkın zamanaşımına uğraması

TBK'nun 146. Maddesi'nde "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir." denmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’ nun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından Yerleşik Yargıtay içtihatlarında benimsendiği üzere dikkate alınmaz. Yani satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımına tabii olsa da zilyetlik geçmiş ise on yıldan sonra da ferağa icbar ile tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

4.2.) Sözleşme lehtarının vefatı durumunda mirasçıların zorunlu dava arkadaşlığı sıfatını kazanması

Miras payına ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmelerinde, sözleşme lehtarının henüz tescil işlemi yapılmamışken vefat etmesi halinde mevzuat gereği mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı kurulacaktır. Kural olarak mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Ancak uygulamada karşılaşılan bazı güçlüklerin giderilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 640.maddesine dördüncü fıkra eklenmiştir. (Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.)

Maddenin gerekçesinde de belirtildiği gibi, mirasta terekenin tabi olduğu elbirliği mülkiyetine yöneltilen en güçlü eleştiri, birlikte hareket etme zorunda olmaları nedeniyle mirasçıların bireysel olarak terekedeki hakların korunması amacıyla hareket edememeleriydi. Maddeye eklenen dördüncü fıkra, bu eksikliği giderme amacına yönelik olarak getirilmiştir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da hükme bağlandığı üzere tapu sicilinin maddi gerçeğe uygun hale getirilmesi tereke lehtarlarının menfaatine olup bu hususta ortaklardan her birinin dava ve talep hakkı bulunmaktadır. Mirasçılar arasında da zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan bu dava birlikte açmalıdır. Davanın birlikte açılamaması halinde ise 11.10.1982 tarihli ve 3/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı üzere dava tereke adına açıldığından diğer mirasçıların açılan bu davaya muvafakatinin bulunup bulunmadığına dair duruşmada beyanlarının alınması veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi gerekmektedir. Ancak, ortakların tümünün onayının alınamaması halinde TMK’nın 640. maddesi uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

Av. Mustafa YOĞURTÇU

KAYNAKÇA:

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/11262 E. 2019/936 K. 06.02.2019 T.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2007/14521 E. 2008/127 K. 21.01.2008 T.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16469 E. 2020/5007 K. 16.09.2020 T.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 23.6.2004 gün ve 2004/1-379 E, 382 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.2.2005 gün ve 2005/8-22 E ve 64 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 7.2.2007 gün ve 2007/20-62 E, 56 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 11.7.2007 gün ve 2007/1-546 E, 546 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2011/8238 E. 2011/9529 K. 19.07.2011 T.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/3938 E. 2017/5908 K. 11.09.2017 T.

Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler

Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 12. Baskı, Filiz Yayınları, İstanbul, 2009. Orta, Elif, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler,