Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi - Tahliye Taahütnamesine Aile Konutu İtirazı Ve Eşin İmzası

Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesinin birinci fıkrasında kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı şekilde taahhüt edilmesi durumunda kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir.

1) TAHLİYE TAAHHÜDÜ KAVRAMI VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Kiracı tarafından, taşınmazın belirli bir tarihte tahliye edileceğine dair verilen yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denmektedir. Tahliye taahhüdü dayanağını TBK'nın m.352/1'deki düzenlemesinden almaktadır. Buna göre;

"MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

İlgili kanun maddesine değinmeden evvel tahliye taahhüdünün yalnızca çatılı iş yeri ve konut kiraları için düzenlenebileceğini belirtmekle beraber işbu taahhüdün geçerli sayılabilmesi belirli şartların sağlanması halinde mümkün olabilmektedir. Buna göre tahliye taahhüdünün kanunda yer alan geçerlilik şartlarına değinmekte fayda olacaktır;

Tahliye taahhüdü yazılı ve imzalı olmalıdır. Türk Borçlar Kanunun’da kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir kısıtlama yer almadığı gibi tahliye taahhüdüne ilişkin de şekil şartı aranmaktadır. Bu durumda taraflar taahhüdü kendi aralarında adi şekilde düzenleyebilecekleri gibi noter huzurunda da düzenleyebilmektedirler.

Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilebileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebilmektedir. Ancak yazının ilerleyen bölümlerinde değineceğimiz önemli bir husus ise kiracının tek kişi olmaması halidir. Bu durumda işbu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uyularak verilmesi gerekmektedir.

Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih belirli olmalıdır. Taahhüdün kesin ve belirlenebilir bir gün içermesi gerekmektedir. Bu noktada değinilmesi gereken bir husus ise tahliye taahhüdünde yer alan imza ve tahliye tarihleri boş bırakılarak matbu metne imza atılmasıdır. Matbu metinde yer alan boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da işbu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya ait olmaktadır. Bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumlarda taahhütnamenin geçersizliğinden söz edilemeyecektir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olmasındaki önemli hususlardan bir diğer ise taahhüdün kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Kanunda açık bir biçimde tahliye taahhütlerinin geçerli olması, kiralananın teslim edilmiş olması şartına bağlı kılınmıştır. Bu durumda yine tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumları ile de sıkça karşılaşılmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında ispat yükünün kiracıda olduğunu belirtmek gerekir. Bu durum da kiracı tarafından ispatlanamadığı taktirde taahhütnamenin geçersizliğinden söz edilemeyecektir.

Son olarak tahliye taahhüdü koşulsuz ve şartsız verilmiş olmalıdır. Kiracı, herhangi bir koşul ve şart öne sürmeksizin taşınmazı ilgili tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmiş olmalıdır.

2) GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE RAĞMEN TAŞINMAZIN TAHLİYE EDİLMEMESİ HALİNDE KİRALAYANIN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKİ YOLLAR

Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, taahhütnamede belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne rağmen kiracının; işbu taahhüde aykırı biçimde kiralananı tahliye etmediği durumlar söz konusu olabilmektedir. Zira tahliye taahhüdünün varlığı kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiği anlamını taşımamaktadır. Bu durumda kiraya verenin iki şekilde kiralanın tahliyesini talep etme imkanı bulunmaktadır. Kiraya verenin tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Bu noktada en önem arz eden husus; kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde bu seçimlik haklarından birini kullanmış olmasıdır. Zira nitelik itibariyle bir aylık süre hak düşürücü olup hakim tarafından resen nazara alınır. Bu durumda işbu süreye riayet edilmeksizin başvurulan tahliye talepleri hak düşürücü süre engeline takılacağından kiraya verenin tahliye talebi yargı nezdinde kabul göremeyecektir.

2.a. İcra Yolu İle Tahliye

Kiracının taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca, kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilmektedir.

"Madde 272 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.)

Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.

Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde:

Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır."

Bu durumda tahliye taahhütnamesi; kiralayan tarafın dava yoluna başvurmaksızın ilamsız takip yolu ile kiracısını tahliye edebilmesine imkan sağlamaktadır.

Bu kapsamda taşınmazın bulunduğu yer icra müdürlüğünce düzenlenen tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi gün içerisinde kiracı tahliye emrine itiraz etmez ise takip kesinleşmektedir. Kesinleşen icra takibi sonrasında 15 gün içerisinde kiracının kiralananı teslim etme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu süre zarfında kiralanan tahliye edilmez ise icra müdürlüğü tarafından kiracı, masraflar da kendisine yükletilerek kiralanandan zorla tahliye edilmek durumunda kalır. Ancak işbu yedi günlük itiraz süresi içerisinde tahliye emrine itiraz edilmesi durumunda takip duracaktır. Bu durumda kiraya veren işbu takibin devamı için 6 aylık süre içerisinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması talepli dava açabileceği gibi, 1 yıllık müddet içerisinde sulh hukuk mahkemesinde de itirazın iptali talepli dava yoluna başvurma imkanına sahiptir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanmış olması durumunda kiraya veren tarafından daha hızlı ve pratik olması amacıyla itirazın kaldırılması davasının açılabilecektir.

3) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE AİLE KONUTU İTİRAZI VE EŞİN İMZASI

Türk Medeni Kanunu‘nun 194’üncü maddesinin birinci fıkrası “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmünü ve 194'üncü maddesinin dördüncü fıkrası ise “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” hükmünü ihtiva etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 349’uncu maddesinin birinci fıkrası “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez." hükmünü ve 349'un üçüncü fıkrası ise “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmünü ihtiva etmektedir.

Bu düzenlemeler ile, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geleceği öngörülmektedir. Kanun koyucu aile konutuna sonuç bağlayarak, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşi, diğer eşe karşı korumaktadır.

Her iki kanun maddesinde de; kiraya veren açısından “aile konutu” olarak kullanılan bir kiralanana karşı tahliye süreci başlatamayacağına dair özel bir düzenleme getirilmemekle beraber belli sınırlamalar getirildiği açıktır. İşbu maddelerin amacı eşler arasında doğabilecek husumetler nedeniyle evlilik birliğinin sarsılmaması ve devamına yönelik koruma sağlamaktır. Evlilik birliğinde kullanılan kiralananın, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı eş tarafından tek taraflı beyan ile tahliyesinin taahhüt edilmesi halinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin mağdur edilebileceği hususu şüpheye mahal vermeyecek kadar açıktır.

Bu durumda yukarıda taahhütnamenin geçerlilik şartlarında da değindiğimiz üzere taahhütnamede eşin imzası ancak kira sözleşmesinin tarafı olması halinde aranacaktır. Bu kural ise “aile konutu” veya “evlilik” ile ilgili bir kural değil kira hukukuyla ilgili bir kuraldır. Normalde kural olarak kira sözleşmelerinde taraflar yeni bir sözleşme yapmadan sözleşmeye sonradan kiracı-taraf ekleyemezler. Ancak işbu değindiğimiz iki kanun maddesi kiracının evli olması halinde bu kurala istisna getirmektedir. Zira ilgili maddelere göre; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı tek taraflı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Bu durumda artık kira sözleşmesinin iki tane kiracısı olacaktır.

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracı evli olsa dahi eğer eşinin kira sözleşmesinde imzası yok ise kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelemeyecektir. Bu durumda taraf olmayan eş, kiracı sıfatını kazanabilmek için; kiraya verene sözleşmenin tarafı haline geldiğine dair bildirimde bulunmalıdır. Kanun maddesinde bildirim için şekil şartı öngörülmemekle beraber ispat kolaylığı açısından yazılı ve kiraya verenin tebliğ alacağı şekilde bildirimde bulunmakta fayda olacaktır.

Diğer eş bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği takdirde değinilmesi gereken en önemli husus ise tahliye taahhütnamesinin akıbetidir. Zira kira sözleşmesinde imzası olmayan ve kiracı olmayan eş sonradan tek taraflı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz hale getirmez. Bu durumda şu hususu incelemekte fayda olacaktır;

Kiraya veren yasal bir süreç başlatmadan önce; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş TMK veya TBK'nın ilgili maddelerine göre sözleşmenin tarafı haline geldiğine dair bildirimde bulunmuş ise; tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmadığından geçerli bir taahhütnamenin varlığından söz edilemeyecektir. Bu durumda tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibinde veya davada “tahliye taahhütnamesinde her iki kiracının da imzasının olmadığı” şeklinde itirazda bulunulabilecektir. Bu durumun ispatlanması halinde, ortada geçerli bir taahhütname bulunmadığından söz konusu tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliyeye karar verilemeyecektir.

Ancak tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz hale getirmediğinden eğer; kiralananın aile konutu olduğu ve diğer eşin sözleşmeye taraf olduğu bildiriminde bulunulmadı ise tahliye taahhütnamesinde eşin imzası olmasa dahi, kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi başlatabilmekte veya dava yolu ile tahliye taahhütnamesine göre kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir.

Sonuç olarak kiracının; kiralananı aile konutu olarak kullandığına dair itirazı veyahut tahliye taahhütnamesinde eşinin imzasının olmadığı itirazı, eşin sonradan bildirim yolu ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelip gelmediği hususuna bağlıdır.

Av. Gülce ÇAĞDAŞ

KAYNAKÇA

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri Av. Mehmet ÖZTÜRK

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 Esas ve 2018/11923 Karar sayılı 02/05/2018 tarihli kararı.

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2022/1054 Esas ve 2022/1010 Karar sayılı 24.05.2022 tarihli kararı.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2016/30367 Esas ve 2018/3319 Karar sayılı 18/04/2018 tarihli kararı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2022/2861 Esas ve 2024/837 Karar sayılı 25/04/2024 tarihli kararı